Location des passoires thermiques et DPE collectif : ce que le projet de loi change pour les diagnostiqueurs

Le projet de loi Relance et décentralisation du logement, actuellement examiné par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, rebat les cartes de la décence énergétique en location. Plusieurs amendements à son article 6 modifient en profondeur le régime des passoires thermiques, en particulier via la reconnaissance du DPE collectif comme diagnostic de référence en immeuble collectif.

Pour les diagnostiqueurs, bureaux d’études et acteurs de la rénovation, ces évolutions impactent directement la demande de DPE individuels, la place du DPE collectif dans les stratégies de parc, ainsi que les interactions avec bailleurs, syndics et « hommes de l’art » sollicités pour attester des contraintes techniques.

Champ d’application de l’article 6 : qui est concerné et dans quels cas

L’article 6 du projet de loi Relance logement, déjà adopté par le Sénat avant son passage en commission à l’Assemblée nationale, porte sur la décence énergétique des logements loués. Il introduit des dérogations à l’obligation de décence énergétique en location, permettant à un logement énergivore de rester loué dans certaines situations précisément encadrées.

Le texte vise les logements donnés à bail, situés :

• dans des maisons individuelles,
• dans des immeubles collectifs en monopropriété,
• dans des immeubles en copropriété.

Le logement est alors réputé énergétiquement décent si l’une des conditions suivantes est remplie :

• des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, des coûts disproportionnés ou un refus d’urbanisme empêchent les travaux de rénovation énergétique ;
• une résolution d’assemblée générale, datant de 18 mois, refuse les travaux en copropriété ;
• le propriétaire du logement ou de l’immeuble, ou le syndicat des copropriétaires, a signé un contrat de travaux l’engageant à les réaliser dans un délai de 3 ans pour une maison ou un immeuble collectif, ou de 5 ans pour un immeuble en copropriété ;
• en copropriété, le DPE collectif atteint le niveau de performance énergétique requis.

Les amendements adoptés en commission viennent préciser, restreindre ou sécuriser ces dérogations, avec des effets opérationnels immédiats pour les professionnels du diagnostic et de l’ingénierie énergétique.

Attestation par un homme de l’art et suppression des coûts disproportionnés

Les amendements n°CE278 et n°CE691 suppriment la référence aux « coûts disproportionnés » parmi les motifs permettant de déroger à l’obligation de décence énergétique. Ce critère est jugé trop subjectif.

En parallèle, les contraintes techniques doivent désormais être « attestées par un homme de l’art ». Concrètement, à l’alinéa 12, les mots « architecturales ou patrimoniales ou de coûts manifestement disproportionnés » disparaissent, et après « contraintes techniques » sont insérés les mots « attestées par un homme de l’art ».

Pour les diagnostiqueurs et bureaux d’études, cela signifie :

• un recentrage sur des impossibilités techniques objectivables, au détriment de l’argument financier ;
• une montée en puissance des demandes d’attestations techniques formalisées, émanant d’un « homme de l’art » au sens du texte ;
• la nécessité de clarifier, avec les donneurs d’ordre, la nature de ces attestations et leur articulation avec les rapports de diagnostic classiques.

Refus d’AG, plan pluriannuel de travaux et financement progressif

Deux amendements viennent encadrer plus strictement la dérogation liée au refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Limitation à trois ans du bénéfice de la dérogation

L’amendement n°CE508 plafonne la durée de cette dérogation. Le texte complète l’alinéa 13 par la phrase suivante :

« Cette dérogation ne peut s’appliquer au-delà d’une durée de trois ans à compter du premier refus de ces travaux intervenus après la date à laquelle le niveau de performance énergétique est devenu exigible pour le logement ».

Pour les professionnels intervenant auprès des copropriétés, ce plafond de trois ans crée un horizon temporel clair pour la mise en conformité énergétique, avec un risque de montée en charge des audits, DPE collectifs et études de scénarios de travaux à l’approche de cette échéance.

Articulation avec le PPT et obligation de plan de financement

L’amendement n°CE155 introduit une obligation nouvelle en cas de refus des travaux par l’AG. Il prévoit que :

« Lorsque l’assemblée générale refuse les travaux mentionnés au 2°, le syndic inscrit obligatoirement à l’ordre du jour de la première assemblée générale suivante un plan de financement progressif des travaux identifiés par le plan pluriannuel de travaux. »

Ce lien explicite avec le plan pluriannuel de travaux (PPT) renforce le rôle des diagnostics et études préalables qui alimentent ce PPT. Les diagnostiqueurs et bureaux d’études peuvent être davantage sollicités pour :

• objectiver les besoins de travaux dans le cadre du PPT ;
• fournir des scénarios chiffrés permettant d’élaborer un plan de financement progressif ;
• mettre en cohérence DPE collectif, PPT et trajectoire de décence énergétique des lots loués.

Contrats de travaux, acompte de 30 % et rôle du DPE collectif

Acompte obligatoire de 30 % sur le contrat de travaux

L’amendement n°CE750 vise à éviter la signature répétée de contrats de travaux non exécutés, utilisés pour prolonger indéfiniment la location d’un logement indécent. Il impose au propriétaire de justifier du versement d’un acompte significatif.

L’alinéa 15 est ainsi modifié en ces termes :

« Le propriétaire justifie de la conclusion d’un contrat de travaux dont l’exécution totale est de nature à permettre au logement d’atteindre le niveau de performance exigible et du versement effectif d’un acompte représentant au moins 30 % du montant de ces travaux… »

Cette exigence de 30 % d’acompte sécurise la réalité des projets de rénovation. Pour les acteurs du diagnostic, cela peut se traduire par :

• une meilleure concrétisation des programmes de travaux identifiés à partir des DPE et audits ;
• une demande accrue de diagnostics en amont de contrats de travaux significatifs ;
• une vigilance renforcée sur la cohérence entre les travaux prévus et le niveau de performance exigible.

Le DPE collectif devient diagnostic de référence en immeuble collectif

L’amendement n°CE217 constitue un pivot majeur pour la profession. Il étend la possibilité de se prévaloir du DPE collectif à tout bâtiment d’habitation collective, et non plus à la seule copropriété. Surtout, il fait du DPE collectif, lorsqu’il existe, le diagnostic unique et opposable pour apprécier la décence énergétique des logements situés dans l’immeuble.

Le texte prévoit que :

« Le Logement est situé dans un immeuble collectif ayant fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation. Pour l’appréciation de la décence énergétique du logement au titre du présent article, le niveau de performance énergétique retenu est exclusivement celui établi par ce diagnostic collectif, qui se substitue au diagnostic de performance énergétique individuel du logement établi en application de l’article L.126-26 du même code, lequel cesse alors de produire effet pour l’application du présent article. »

Conséquences opérationnelles pour les diagnostiqueurs :

• en présence d’un DPE collectif conforme à l’article L.126-31, c’est ce diagnostic qui fait foi pour la décence énergétique, et non les DPE individuels des lots ;
• les DPE individuels cessent de produire effet pour l’application de cet article, dès lors qu’un DPE collectif existe ;
• la demande de DPE collectifs en immeubles d’habitation pourrait se renforcer, y compris en monopropriété ;
• la méthodologie et la qualité des DPE collectifs deviennent stratégiques, puisque leur résultat conditionne la location de tous les logements de l’immeuble au regard de la décence énergétique.

Clause anti-obstruction du locataire et portée pour les acteurs de terrain

Les amendements n°CE271 et n°CE358 introduisent une clause dite anti-obstruction. Elle vise le cas où le locataire ferait obstacle à la réalisation des travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance énergétique exigible.

Le texte précise que :

« Le locataire ne peut se prévaloir d’un manquement à son bailleur à son obligation de remise d’un logement décent respectant le niveau de performance précité s’il fait obstacle à la réalisation de travaux permettant le respect de cette obligation, en violation de ses obligations prévues au e de l’article 7 [de la loi de 1989]. »

Pour les diagnostiqueurs et maîtres d’oeuvre, cette disposition ne crée pas d’obligation directe, mais elle cadre les situations de blocage de chantier ou d’accès au logement. Elle peut être invoquée par les bailleurs lorsqu’un rapport de diagnostic, un audit ou un programme de travaux est remis en cause par une obstruction du locataire.

Perspectives pour les professionnels du diagnostic et de la rénovation

Les évolutions de l’article 6 du projet de loi Relance logement placent le DPE collectif au coeur de l’appréciation de la décence énergétique en immeuble collectif, tout en encadrant plus strictement les dérogations (suppression des coûts disproportionnés, plafond de trois ans pour le refus d’AG, acompte de 30 % sur les travaux).

Sans créer, à ce stade, de nouvelles obligations méthodologiques explicites pour les diagnostiqueurs, ces mesures renforcent l’enjeu de fiabilité, de cohérence et de traçabilité des DPE collectifs, des études liées au PPT et des attestations techniques émises par les hommes de l’art. Les acteurs du diagnostic immobilier ont tout intérêt à anticiper ces évolutions dans leur organisation, leurs offres et leurs échanges avec bailleurs et syndics, afin d’accompagner au mieux la mise en oeuvre de ce nouveau cadre de décence énergétique.