L’impact du DPE sur les prêts immobiliers

Le DPE figure parmi la liste des diagnostics obligatoires. Il est également celui qui est le plus connu et le plus recherché. Il est devenu obligatoire pour la vente d’un bien immobilier en 2006 et s’applique également aux nouvelles constructions et aux locations depuis 2007. Son développement s’est ensuite inscrit dans le cadre de la RT2005 puis de la RT 2012. Il devient ensuite opposable en 2021 et peut être présenté comme preuve devant la juridiction. Sa méthode de calcul est revue pour être plus efficace et apporter une note globale plus juste. En 2023, les DPE les plus défavorables doivent être complétés par un audit énergétique.

Le DPE présente donc, sous la forme d’une étiquette énergie très lisible, la situation d’un bien immobilier au regard de son efficience énergétique. C’est devenu le premier critère de recherche pour tous ceux qui recherchent un bien immobilier, à la vente ou à la location. Les acquéreurs, et plus particulièrement les primo-accédants, se tournent vers les biens économes en énergie (biens notés entre A et C au DPE). Cette « valeur » supérieure des biens les moins énergivores est appelée « valeur verte ». Celle-ci génère une plus-value comprise entre 6 et 14 % par rapport aux logements ayant obtenu une note D au DPE, tandis que la décote pour les biens énergivores varie entre 3 et 19 %. On observe, dans certaines régions, des écarts de prix pouvant atteindre 30 % selon le classement énergétique des biens, avec une moyenne nationale de l’ordre de 20 %.

Ainsi, avant même de visiter un bien, les acquéreurs consultent le classement DPE. Pour ceux qui se déplacent ensuite, l’audit énergétique obligatoire se distingue alors comme le second critère décisionnel. Plus la liste des travaux d’amélioration sera longue, plus ils vont reconsidérer leur achat. C’est sans surprise que l’on constate désormais que les banques suivent le même raisonnement. Plus le DPE est mauvais, plus elles sont réticentes à valider les demandes de crédit immobilier, même pour les investisseurs. L’interdiction de location des passoires thermiques conforte les banques ; l’investissement locatif avec l’achat de biens énergivores est un facteur de risque. Cependant, de plus en plus de ces biens se retrouvent sur le marché immobilier : les propriétaires soumis aux interdictions de locations préfèrent vendre plutôt que de réaliser les travaux.

Bien que de nombreux experts immobiliers affirment que les projets de rénovation globale restent des investissements rentables si les travaux permettent une réévaluation du bien, les banques restent préoccupées par des considérations en termes de rendements bruts sur des durées déterminées. L’achat d’un bien énergivore reste donc une incertitude par rapport à la rapidité du retour sur investissement. Et dans le même temps, les banques ont refusé près de la moitié des demandes de crédit immobilier au cours du 1er semestre 2023, même lorsque ces demandes concernaient des biens au classement énergétique favorable. L’achat immobilier va-t-il devenir de moins en moins accessible ?